房產(chǎn)測(cè)繪中數(shù)據(jù)采集的漏洞2011年05月11日09:41

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　　成都的舒先生告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，有些地方的房屋管理部門其實(shí)早就看到了房產(chǎn)測(cè)繪誤差方面的問題，但就是找不到問題的癥結(jié)所在，只好在房屋實(shí)測(cè)誤差上硬性規(guī)定，比如有些地方規(guī)定房屋測(cè)繪誤差比不能超過1.5%，超過了就要重新進(jìn)行房屋測(cè)量。

　　那么，問題到底出在什么地方？

　　長春市的鄭先生從事了多年的房產(chǎn)測(cè)繪，據(jù)他介紹，由于測(cè)量所使用的儀器和工具不可能絕對(duì)準(zhǔn)確，進(jìn)行測(cè)量時(shí)的外界條件也會(huì)隨時(shí)變化，以及觀測(cè)者感官和生理?xiàng)l件的限制，所以，無論采用何種儀器，無論觀測(cè)者多么仔細(xì)，都無法求得測(cè)量的真實(shí)信息。

　　成都的舒先生在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，繪制了房產(chǎn)測(cè)繪的示意圖，據(jù)他介紹，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》中規(guī)定，房產(chǎn)測(cè)繪使用實(shí)地測(cè)量方式采集數(shù)據(jù)，采集數(shù)據(jù)的工具主要有全站儀、手持測(cè)距儀、鋼卷尺等。因房產(chǎn)測(cè)繪采用的是傳統(tǒng)的地理測(cè)繪方式，當(dāng)使用全站儀測(cè)量時(shí)，其放置在外墻的棱鏡誤差約在2厘米至4厘米，這種棱鏡安置誤差只會(huì)增加建筑面積(見圖1)。

圖1房產(chǎn)測(cè)繪示意圖

　　房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)在要計(jì)算一棟10×40米的建筑當(dāng)棱鏡垂直安置時(shí)誤差為2厘米，這時(shí)候，房產(chǎn)測(cè)繪的面積比建筑設(shè)計(jì)圖面積約大2平方米，增加了0.5%；當(dāng)棱鏡平行安置時(shí)誤差為4厘米，這時(shí)候，房產(chǎn)測(cè)繪面積比建筑設(shè)計(jì)面積約大4平方米，增大了1%?！@就是房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范的測(cè)繪誤差要求400平方米建筑可以有面積誤差1.94平方米的緣由。

　　加上棱鏡安置誤差2平方米—4平方米，按照采集的測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算出來的建筑面積增大誤差就可達(dá)到約0.5%－1.0%，而且誤差全是正值增加，從本質(zhì)上說，房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)方法就決定了不會(huì)出現(xiàn)減少建筑面積的機(jī)會(huì)。

　　而且，在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，房屋已竣工，只能在底層測(cè)量長度，無法確定外墻的裝飾材料的施工厚度若按施工后的厚度測(cè)量，測(cè)量時(shí)又會(huì)增加外墻的裝飾材料厚度2厘米至4厘米長度，這部分增加的建筑面積約1.2%—1.8%。

　　經(jīng)過房產(chǎn)測(cè)繪的再認(rèn)定建筑面積，國家在《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB／T50353—2005)中是不計(jì)算面積的，如單元門雨棚部分、水箱、垃圾房、建筑竣工驗(yàn)收完成后封閉的陽臺(tái)增加的面積等等，經(jīng)過測(cè)算，這部分增加面積約為0.3%－2%。

　　以上幾項(xiàng)增加的面積相加增加的建筑面積在2.0%—3.1%之間，經(jīng)過房產(chǎn)測(cè)繪人員適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)調(diào)整熃增加的建筑面積調(diào)整到3%以內(nèi)，房產(chǎn)測(cè)繪的面積就計(jì)算完畢，而增加的這些面積與房屋設(shè)計(jì)建筑工程面積毫不相干，但卻并不違背房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)規(guī)范和行政規(guī)定，形成了一個(gè)合法的誤差漏洞。

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